Купить недвижимость в Германии, коммерческую и жилую; купить земельные участки в Германии имеют право нерезиденты Германии (физическое и юридическое лицо). 

​

• Купить недвижимость в Германии  - проведение сделки купли-продажи

  • Процедура покупки и последующего оформления объекта недвижимости занимает около 2-3 месяцев в зависимости от скорости выполнения сторонами договорных обязательств и работы регистрирующего органа, с момента подписания договора у нотариуса и до внесения нового владельца в поземельную книгу.

  • Предварительно запрашивается актуальная выписка из поземельной книги, в которой указаны бывшие и действующие владельцы, размеры и обременения по данному объекту недвижимости.

  • Имеющиеся обременения по ипотеке или задолженности по коммунальным платежам должны быть погашены продавцом в процессе переоформления прав собственности. Как правило, это происходит за счет покупной цены объекта.

  • Договор купли-продажи подписывается в присутствии государственного нотариуса, представляющего интересы обеих сторон. Договор составляется и подписывается в одном экземпляре, который хранится в деле у нотариуса, обслуживающего сделку. Сторонам сделки предоставляются нотариально удостоверенные копии.

  • Купить недвижимость в Германии нерезиденту можно как лично, так и через представителя по нотариально заверенной и апостилированной доверенности.

 

• Регистрации сделки

  • Регистрация перехода прав собственности происходит путем внесения нового владельца в поземельную книгу.

  • Вначале нотариусом подается запрос в службу поземельного кадастра (Grundbuchamt) на предварительную регистрацию прав собственности (Auflassungsvormerkung). 

  • После предварительной регистрации прав собственности, получения уведомления банка продавца об удалении имеющихся обременений, получения разрешения домоуправления на продажу производится оплата стоимости объекта согласно договора купли-продажи и оплата сопутствующих расходов (комиссия риелтора, налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса и прочие гос. сборы). 

  • Юридический переход прав собственности на нового владельца происходит после окончательной регистрации прав собственности в службе поземельного кадастра (Grundbucheintragung), что занимает около двух месяцев. По окончанию покупателю направляется актуальная выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug) о произведенной перерегистрации прав собственности. 

  • Ввиду длительности процедуры окончательной регистрации нового владельца в службе поземельного кадастра, договором купли-продажи может быть предусмотрен более ранний экономический переход прав собственности, который начинается после полной оплатой стоимости объекта. С этого момента покупатель получает право в полном объеме распоряжаться приобретенным объектом недвижимости.

  • Купить недвижимость в Германии нерезиденту с последующей регистрации перехода прав собственности под контролем нотариуса, профессиональная деятельность которого подлежит обязательному страхованию ответственности.  

 

• Оплата стоимости

  • Оплата стоимости, обозначенной в договоре купли-продажи, и сопутствующих расходов происходит путем перевода средств с банковского счета покупателя на счет продавца. Покупатель самостоятельно осуществляет перевод средств согласно требованию об уплате, полученному от нотариуса (Zahlungsaufforderung).

  • По поручению покупателя нотариусом также может быть произведен перевод средств со специально открытого для совершения сделки трастового счета (Noratanderkonto). К такому способу оплаты, как правило, прибегают нерезиденты Германии. После подписания договора купли-продажи покупатель перечисляет на трастовый счет сумму, предназначенную для оплаты стоимости объекта и сопутствующих расходов. После этого все проплаты по сделке осуществляются непосредственно нотариусом. Профессиональная деятельность нотариуса застрахована, что дает дополнительную гарантию сохранности средств покупателя.

​

• Сопутствующие расходы

  • Покупка недвижимости в Германии требует уплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer): 3,5 - 6,5% от стоимости объекта, обозначенной  в договоре купли-продажи, в зависимости от федеральной земли по месту расположения  объекта недвижимости. В г. Берлин – 6%.

  • Комиссия риелтора (Provision): 3,5 - 7,14% от стоимости объекта, в зависимости от цены объекта.

  • Услуги нотариуса, сопровождающего сделку (Notarkosten): 1,5 - 3% от стоимости объекта. 

  • Гос. сборы на регистрацию прав собственности на недвижимость в поземельной книге: 0,5% - 1% от стоимости объекта.

  • Услуги переводчика, если покупатель не владеет немецким языком, перевод и апостилирование документов.

  • Сопутствующие расходы по сделке в Германии, как правило, оплачиваются покупателем. Затраты на удаление обременений из поземельной книги проплачивает продавец. В редких случаях по договоренности сторон продавец оплачивает часть комиссии риелтора, либо включает эти расходы в цену недвижимости.

 

• Функции риелтора

  • Риелтор должен предоставить покупателю полный пакет документов по объекту недвижимости:

    • выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug)

    • декларация о разделении объекта и жилищный устав (Teilungserklärung)

    • экономический план на текущий и предыдущий год (Wirtschaftsplan)

    • последние протоколы собрания владельцев (Eigentümerprotokolle)

    • энергетический паспорт здания (Energieausweis)

    • договор аренды (Mietvertrag)

    • разрешение на строительство (Bauvorbescheid, Baugenehmigung)

    • прочие имеющиеся в наличии релевантные документы в зависимости от типа объекта недвижимости

  • Риелтор должен обратить снимание покупателя на особенности объекта недвижимости:

    • наличие скрытых недостатков объекта

    • запланированные ремонтные работы и источники их финансирования (резервный фонд, взносы владельцев)

    • неблагонадежность арендатора и прочее

​

• Ипотека в Германии для нерезидентов

  • Ипотека на покупку недвижимости в Германии нерезидентами возможна при соблюдении определенных требований.

  • Ипотека в Германии по доверенности невозможно, необходимо личное присутствие заемщика.

  • Основными требованиями банков Германии являются наличие собственных средств на приобретение объекта недвижимости (как правило, не менее 50%) и постоянный доход в размере, достаточном для погашения займа, содержания объекта недвижимости и обеспечения личных нужд. Сам объект недвижимости также должет соответсвовать критериям банка в отношении его рыночных характеристик.

  • Срок кредита и его условия определяются по согласованию с банком.