Купить недвижимость в Германии, сопровождение сделок

 Купить недвижимость в Германии, коммерческую и жилую; купить земельные участки в Германии имеют право нерезиденты Германии (физическое и юридическое лицо). 

  • Купить недвижимость в Германии  - проведение сделки купли-продажи

    • Процедура покупки и последующего оформления объекта недвижимости занимает около 2-3 месяцев в зависимости от скорости выполнения сторонами договорных обязательств и работы регистрирующего органа, с момента подписания договора у нотариуса и до внесения нового владельца в поземельную книгу.

    • Предварительно запрашивается актуальная выписка из поземельной книги, в которой указаны бывшие и действующие владельцы, размеры и обременения по данному объекту недвижимости.

    • Имеющиеся обременения по ипотеке или задолженности по коммунальным платежам должны быть погашены продавцом в процессе переоформления прав собственности. Как правило, это происходит за счет покупной цены объекта.

    • Договор купли-продажи подписывается в присутствии государственного нотариуса, представляющего интересы обеих сторон. Договор составляется и подписывается в одном экземпляре, который хранится в деле у нотариуса, обслуживающего сделку. Сторонам сделки предоставляются нотариально удостоверенные копии.

    • Купить недвижимость в Германии нерезиденту можно как лично, так и через представителя по нотариально заверенной и апостилированной доверенности.

 

  • Регистрации сделки

    • Регистрация перехода прав собственности происходит путем внесения нового владельца в поземельную книгу.

    • Вначале нотариусом подается запрос в службу поземельного кадастра (Grundbuchamt) на предварительную регистрацию прав собственности (Auflassungsvormerkung). 

    • После предварительной регистрации прав собственности, получения уведомления банка продавца об удалении имеющихся обременений, получения разрешения домоуправления на продажу производится оплата стоимости объекта согласно договора купли-продажи и оплата сопутствующих расходов (комиссия риелтора, налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса и прочие гос. сборы). 

    • Юридический переход прав собственности на нового владельца происходит после окончательной регистрации прав собственности в службе поземельного кадастра (Grundbucheintragung), что занимает около двух месяцев. По окончанию покупателю направляется актуальная выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug) о произведенной перерегистрации прав собственности. 

    • Ввиду длительности процедуры окончательной регистрации нового владельца в службе поземельного кадастра, договором купли-продажи может быть предусмотрен более ранний экономический переход прав собственности, который начинается после полной оплатой стоимости объекта. С этого момента покупатель получает право в полном объеме распоряжаться приобретенным объектом недвижимости.

    • Купить недвижимость в Германии нерезиденту с последующей регистрации перехода прав собственности под контролем нотариуса, профессиональная деятельность которого подлежит обязательному страхованию ответственности.  

 

  • Оплата стоимости

    • Оплата стоимости, обозначенной в договоре купли-продажи, и сопутствующих расходов происходит путем перевода средств с банковского счета покупателя на счет продавца. Покупатель самостоятельно осуществляет перевод средств согласно требованию об уплате, полученному от нотариуса (Zahlungsaufforderung).

    • По поручению покупателя нотариусом также может быть произведен перевод средств со специально открытого для совершения сделки трастового счета (Noratanderkonto). К такому способу оплаты, как правило, прибегают нерезиденты Германии. После подписания договора купли-продажи покупатель перечисляет на трастовый счет сумму, предназначенную для оплаты стоимости объекта и сопутствующих расходов. После этого все проплаты по сделке осуществляются непосредственно нотариусом. Профессиональная деятельность нотариуса застрахована, что дает дополнительную гарантию сохранности средств покупателя.

  • Сопутствующие расходы

    • Покупка недвижимости в Германии требует уплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer): 3,5 - 6,5% от стоимости объекта, обозначенной  в договоре купли-продажи, в зависимости от федеральной земли по месту расположения  объекта недвижимости. В г. Берлин – 6%.

    • Комиссия риелтора (Provision): 3,5 - 7,14% от стоимости объекта, в зависимости от цены объекта.

    • Услуги нотариуса, сопровождающего сделку (Notarkosten): 1,5 - 3% от стоимости объекта. 

    • Гос. сборы на регистрацию прав собственности на недвижимость в поземельной книге: 0,5% - 1% от стоимости объекта.

    • Услуги переводчика, если покупатель не владеет немецким языком, перевод и апостилирование документов.

    • Сопутствующие расходы по сделке в Германии, как правило, оплачиваются покупателем. Затраты на удаление обременений из поземельной книги проплачивает продавец. В редких случаях по договоренности сторон продавец оплачивает часть комиссии риелтора, либо включает эти расходы в цену недвижимости.

 

  • Функции риелтора

    • Риелтор должен предоставить покупателю полный пакет документов по объекту недвижимости:

      • выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug)

      • декларация о разделении объекта и жилищный устав (Teilungserklärung)

      • экономический план на текущий и предыдущий год (Wirtschaftsplan)

      • последние протоколы собрания владельцев (Eigentümerprotokolle)

      • энергетический паспорт здания (Energieausweis)

      • договор аренды (Mietvertrag)

      • разрешение на строительство (Bauvorbescheid, Baugenehmigung)

      • прочие имеющиеся в наличии релевантные документы в зависимости от типа объекта недвижимости

    • Риелтор должен обратить снимание покупателя на особенности объекта недвижимости:

      • наличие скрытых недостатков объекта

      • запланированные ремонтные работы и источники их финансирования (резервный фонд, взносы владельцев)

      • неблагонадежность арендатора и прочее

  • Ипотека в Германии для нерезидентов

    • Ипотека на покупку недвижимости в Германии нерезидентами возможна при соблюдении определенных требований.

    • Ипотека в Германии по доверенности невозможно, необходимо личное присутствие заемщика.

    • Основными требованиями банков Германии являются наличие собственных средств на приобретение объекта недвижимости (как правило, не менее 50%) и постоянный доход в размере, достаточном для погашения займа, содержания объекта недвижимости и обеспечения личных нужд. Сам объект недвижимости также должет соответсвовать критериям банка в отношении его рыночных характеристик.

    • Срок кредита и его условия определяются по согласованию с банком.

Наши услуги

  • Купить недвижимость в Германии  - услуги по поиску объектов коммерческой и жилой недвижимости в Германии

  • Купить недвижимость в Германии - сопровождение сделок купли-продажи недвижимости в Германии

  • Услуги по организации экспертизы объекта недвижимости

  • Ипотека в Германии при покупке недвижимости иностранцами - услуги по сопровождению банковского кредитования недвижимости

  • Услуги по анализу экономической рентабельности инвестиций в недвижимость

  • Предоставление инфраструктуры по услугам третьих лиц (нотариус, банк, переводчик, налоговый консультант, юрист, риелтор, оценщик) [1]

  • Участие в переговорах между сторонами

  • Услуги по дальнейшему управлению объектов недвижимости в кооперации с третьими лицами, консалтинг по профильным вопросам

[1] Услуги третьих лиц и сборы гос. органов оплачиваются дополнительно или на основе отдельного договора

 

Ваши преимущества

  • Услуги партнера со знанием рынка коммерческой и жилой недвижимости Берлина

  • Услуги партнера с опытом по организации банковского финансирования в Германии

  • Возможность получения юридического адреса для фирм, учрежденных нерезидентами в Германии

  • Возможность получения фирмой нерезидента банковского кредита на покупку объекта нежвижимости, его развитие или реконструкцию

  • Купить недвижимость в Германии  - надежно вложить средства в динамично развивающийся рынок недвижимости Германии

LK Corporate Finance UG (haftungsbeschr.)

 

Eichendorffstrasse 17

10115 Berlin, DE

Mob./Viber/WhatsA.: +49(0)176 34 58 58 38

Email: LK.CF@gmx.net

Internet: www.companyde.ru

 

Контакт

​Ваш корпоративный партнер в Берлине